Kredyty hipoteczne w czasie pandemii

Kredyty hipoteczne w czasie pandemii

Kredyty są najtańsze w historii, a mimo to banki dużo na nich zarabiają - wskazuje w poniedziałkowej analizie HRE Investments. Eksperci radzą, by chcąc zadłużyć się w pandemii wybrać kredyt ze stałą ratą lub zaplanować wymianę długu na tańszy.

Główny analityk HRE Investments Bartosz Turek zwrócił uwagę, że działania Rady Polityki Pieniężnej powodują, że kredyty są najtańsze w historii, a banki kuszą dobrze zarabiających kredytobiorców wysoką zdolnością kredytową. "Te niestandardowe warunki powodują, że tym bardziej warto zastanowić się nad posunięciami, które dotychczas nad Wisłą nie należały do popularnych" - ocenił.

Zgodnie z danymi zebranymi przez bank centralny przeciętny kredyt mieszkaniowy udzielony we wrześniu 2020 r. był oprocentowany na 3 proc. w skali roku. "Mamy dziś do czynienia z najtańszymi kredytami hipotecznymi w historii. Warto więc rozważyć dziś zamrożenie tego niskiego oprocentowania na dłuższy czas" - ocenił. Wyjaśnił, że można zaciągnąć kredyt ze stałą stopą procentową. "Ta w Polsce dotychczas niemal nie występowała, ale dziś coraz więcej banków oferuje kredyty, w przypadku których przynajmniej w trakcie 5 pierwszych lat spłaty znamy z góry wysokość rat" - zaznaczył. Potem – po 5 latach – albo ustalamy z bankiem nowe warunki dalszej spłaty opartej o stałą stopę, albo "przechodzimy na spłatę w dobrze znanym w Polsce systemie rat zmiennych".

Turek wyjaśnił, że idąc dziś do banku po kredyt hipoteczny przede wszystkim dostaniemy ofertę długu, w przypadku którego wysokość raty zależna będzie od stawki WIBOR, czyli aktualnego kosztu po jakim banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. "W praktyce znaczy to, że pewni możemy być co najwyżej wysokości pierwszej raty zaciąganego długu. Potem może ona wyraźnie się zmieniać wobec przedstawionego przez bank harmonogramu" - podkreślił. O zmianach decydować będą przede wszystkim decyzje Rady Polityki Pieniężnej.

Ekspert zwrócił uwagę, że w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem nie wiemy, ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. "Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie" - zaznaczył. Dodał, że oprocentowanie kredytu ze stałą stopą jest wyższe niż ze stopą zmienną, bo "płacimy za gwarancję tego, że rata przez kilka lat nam się nie zmieni". Obecnie ta różnica w polskich bankach to przeważnie od 0,3 do 0,7 pkt. proc. - w praktyce oznacza to ratę 30-letniego kredytu o 20-30 zł miesięcznie wyższą w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł.

W analizie wskazano, że inną możliwością jest system rat malejących. "W jego przypadku na początku mamy wyższą ratę i przez to niższą zdolność kredytową, ale szybciej spłacamy pożyczony kapitał przez co nasza rata powinna z miesiąca na miesiąc spadać" - wyjaśnił Turek. Dodał, że w ratach równych na początku spłacamy mniej kapitału, a w malejących szybciej pozbywamy się długu.

Analitycy zwrócili uwagę, że nazwa +raty równe+ może być myląca. "W tym systemie spłat bank oblicza raty w taki sposób, aby co miesiąc obciążać nas taką samą spłatą - ale uwaga - przy założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni" - podkreślili. Przyznali, że w większości przypadków jest to "założenie utopijne, bo prawie wszystkie kredyty mieszkaniowe w Polsce są udzielane ze zmienną stopą procentową, a nie stałą". Ich koszt fluktuuje zgodnie ze zmianą kosztu pieniądza w gospodarce – głównie w związku ze zmianami poziomu stop procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Raty w systemie rat równych byłyby faktycznie takie same tylko wtedy, gdyby oprocentowanie się nie zmieniało.

"Mechanizm raty malejącej polega na tym, że umawiamy się z bankiem, że cały pożyczony kapitał dzielimy na liczbę miesięcy, na które zaciągamy kredyt, i w ten sposób wyjdzie nam ile kapitału co miesiąc będziemy oddawać" - wyjaśnił Turek. Do tego doliczyć trzeba comiesięczne odsetki, co powoduje, że "na początku spłacamy nasze zobowiązanie szybciej niż w popularnym w Polsce systemie rat równych, w którym na początku dominują odsetki". W przypadku raty malejącej od coraz mniejszego kapitału oddajemy coraz mniejsze odsetki, przez co rata z miesiąca na miesiąc spada. Po 2-3 latach spadłaby ona na tyle, jak zaznaczył analityk, że pojedyncza podwyżka stóp procentowych nie spowodowałaby wzrostu raty powyżej stanu z początku spłaty długu. Ponadto, spłacając kredyt w systemie raty malejącej – jeśli zajdzie taka potrzeba – możemy z bankiem negocjować przejście na ratę równą ograniczając w ten sposób wysokość comiesięcznych wydatków - podkreślił.

Zdaniem analityków ponieważ banki udzielają dziś kredytów z relatywnie wysoką marżą, osoba, która obecnie zaciąga kredyt mieszkaniowy, może w perspektywie 3 lat rozważyć refinansowanie, czyli zamianę obecnie zaciąganego długu na nowy. "Powodem jest brak opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu po takim właśnie czasie, co wprost wynika z ustawy o kredycie hipotecznym" - wyjaśnili. Zastrzegli jednak, by decyzji nie podejmować pochopnie. "Trzeba zwrócić uwagę nie tylko na poziom marży, ale też wszystkie dodatkowe opłaty ze szczególnym uwzględnieniem tych za udzielenie nowego - potencjalnie tańszego – kredytu" - wskazali.

Autorzy analizy przypomnieli, że ryzykownym posunięciem jest wykorzystanie oferowanej przez banki zdolności kredytowej do granic możliwości. "Choć dziś prognozy sugerują, że stopy procentowe jeszcze długo będą niskie, a do stanu sprzed epidemii wrócimy dopiero w okolicach 2030 r., to zawsze warto przygotować się na mniej optymistyczny scenariusz" - zaznaczyli.

Zwrócili ponadto uwagę, że "świeżym rozwiązaniem zaproponowanym przez rząd" jest możliwość wykorzystania do zakupu nieruchomości pieniędzy z PPK - zgodnie z prawem przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości można wykorzystać na ten cel wszystkie pieniądze z PPK. "Później trzeba je zwrócić, ale mamy na to 15 lat" - podkreślili. Dodali jednak, że ten mechanizm jest "nikłym pocieszenie dla osób młodych", które bardzo często pracują na „śmieciówkach” lub samozatrudnieniu. (PAP)

autor: Magdalena Jarco